Минимум, который требуется знать о договорах аренды

Каким бы видом деятельности вы не планировали заняться, скорее всего вам придется столкнуться с подписанием договора аренды. Чаще всего со стороны арендатора. А если вы владеете имуществом, которое желаете сдать в аренду, то сто стороны арендодателя. Договор аренды встречается сплошь и рядом при ведении предпринимательской деятельности. Очевидно, именно благодаря своей распространенности споры, связанные с данным видом договоров, одни из самых распространенных.

Для начала вы можете ознакомиться с общими правилами оформления договоров.

Давайте разберемся что надо знать и учесть когда оформляешь договор аренды

1. Что можно сдать или получить в аренду

По договору аренды могут передаваться материальные объекты, которые при их использовании не пропадают, не теряют свойств и не смешиваются с другими.

2. Кто может предать интересующий вас объект в аренду

Передает что либо в аренду собственник! А вот подписать договор аренды может любое лицо, обладающее полномочиями (например соответствующей доверенностью). Если арендодатель или арендатор - юридическое лицо- не поленитесь изучить устав (как минимум прочитайте о полномочиях исполнительного органа)- часто собственники ограничивают полномочия в части сдачи имущества (особенно недвижимого) в аренду. Не забудьте убедится что заключаемый вами договор аренды не попадает под критерии крупной сделки.

3. Договор обязательно должен быть оформлен в письменной форме :

•  если хотя бы одна из сторон договора юридическое лицо;
•  если срок действия договора свыше года

Если в аренду сдается недвижимое имущество (здания, земельные участки и другое) и срок аренды год или более - этот договор подлежит обязательной регистрации. Только с момента государственной регистрации - договор аренды будет считается заключенным! Так что не стоит тянуть с данной процедурой, а так же не мешает оговорить в договоре арены несколько маленьких хитростей ( об этом в другой статье).

4. На какой срок можно оформить договор аренды

Имущество передается в аренду на определенный срок (срочный договор) или без указания срока (на неопределенный срок). Тут уж выбор зависит целиком от вас. При решении учитывайте следующее:
• В первом случае (срочный договор аренды) - ни одна из сторон не может отказаться от исполнения договора (при отсутствии соответствующих условий о которых чуть ниже)
• Во втором случае (договор аренды на неопределенный срок) - и арендатор и арендодатель вправе потребовать его расторжения в одностороннем порядке уведомив другу сторону за определенный, оговоренный договором или предусмотренный законодательством, срок. Законом предусмотрены следующие сроки- для недвижимого имущества - 3 месяца; для прочего - 1 месяц.
Если вы хотите стабильных арендных отношений - то в ваших интересах подписать договор аренды с указанием конкретного, устраивающего вас, срока.

5. Предмет договора аренды должен быть однозначно определен

То есть описание объекта арены в договоре должно позволить его без проблем идентифицировать! Обратите на это особое внимание, иначе - договор аренды может быть признан не заключенным!
Как правильно определить предмет договора аренды? Например- предмет аренды помещение. Необходимо указать точный адрес здания/сооружения и приложить к договору поэтажный план с указанием данного помещения на нем. если это станок или иное оборудование- укажите точное его название и серийный номер.

6. Передача объекта аренда очень ответственная процедура для обеих сторон!

В акте приема-передачи укажите все недостатки и нюансы объекта аренды- это в последствии поможет избежать споров о ненадлежащем качестве объекта аренды (что может повлечь расторжение договора и/или требований о возмещении убытков) или спора о том что объект аренды возвращен в не надлежащем виде (по закону он должен быть возвращен в том же виде с учетом нормального износа).

7. Арендная плата

Данный момент особенно критичен для договоров аренды недвижимого имущества! При отсутствии явно прописанных в договоре условий о величине арендной платы данный договор аренды может быть признан не заключенным!!!

Обязательно укажите в договоре:

•  В явном виде (то есть не способ вычисления а конкретную цифру) размер арендной платы (если вы указываете стоимость аренды 1 кв. м.- обязательно укажите сколько необходимо вносить арендных платежей за объект целиком)
•  Что в себя включает (или наоборот не включает) арендная плата. Например: коммунальные платежи; охрана; уборка территории и. т.п.;
•  Период за который она установлена (неделя, месяц, квартал, год и. т.п.)
•  Периодичность и сроки уплаты арендных платежей
•  Периодичность и сроки уплаты иных платежей.

Важный момент! В соответствии с ГК арендодатель вправе изменить величину арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Если ваши арендные отношения носят долгосрочной характер- есть смысл ограничить величину изменения арендной платы условиями договора (например - прописать что данное изменение не может быть больше официально опубликованного индекса инфляции).

8. Изъятие имущества из аренды

Даже если арендатор будет постоянно нарушать свои обязательства по оплате договора аренды- изъят арендованное имущество у него не так то просто!!! Вы связаны условиями договора и не вправе просто прийти и отобрать/не пускать предмет аренды. Для того чтобы вы не понесли существенные убытки и вас не обвинили в самоуправстве настоятельно рекомендую включить в договор аренды дополнительные (к предусмотренным законодательством) условия досрочного одностороннего отказа от договора аренды. Например такие как - однократное не внесение (в том числе частичное) арендной платы в оговоренные договором аренды сроки и. т.п.
Для минимального понимания договора аренды вышесказанного я думаю хватит.

Еще пару моментов в заключение:

•  Целесообразно оговорить в договоре аренды кто делает текущий и капитальный ремонты
•  Прямо в договоре укажите кто занимается его регистрацией (при необходимости таковой)
•  Помните что при аренде здания и/или сооружения- пользование земельным участком входит в арендную плату (если в договоре аренды вы не оговорите иное)
•  Почитайте 34 главу ГК РФ - там оговорены все моменты, которые необходимо знать при подготовке договора аренды.
•  Не забудьте использовать те нюансы, которые оговорены выше.

Если вы не уверенны в своих силах и/или если речь идет о достаточно серьезных суммах и несет высокие риски для вашего бизнеса - думаю целесообразно привлечь специалистов при оформлении данных арендных отношений. Тренированный человек поможет избежать множества кажущихся мелкими ошибок - которые в свою очередь могут вылиться в очень крупные расходы или убытки.

Однако, приглашение такого специалиста ни сколько не освобождает вас от хотя бы общего понимания сути вопроса - так что внимательное прочтение данной статьи будет далеко не лишним.